Uno de los dilemas más comunes entre inversionistas inmobiliarios es decidir si colocar su
capital en zonas turísticas como Punta Cana, Terrenas o la costa norte, o en ciudades con
población residente como Santiago y Santo Domingo.
La decisión no es trivial: el ROI (retorno sobre la inversión) puede variar drásticamente según
el mercado, el modelo de alquiler y el perfil del inversionista.
¿Qué es el ROI inmobiliario y por qué es clave?
El ROI mide cuánto ganas realmente en proporción a lo que invertiste. Se calcula con la fórmula:
(Ingresos netos anuales ÷ inversión total) x 100
La clave está en la palabra netos. No basta con sumar lo que entra por rentas: hay que descontar
impuestos, vacancias, mantenimiento y administración.
(Lee también: ¿Rentabilidad bruta o neta?)
ROI en zonas turísticas de RD
Las zonas turísticas como Punta Cana, Terrenas, Sosúa y Cabarete se caracterizan por la alta
demanda de alquileres a corto plazo, especialmente a través de plataformas como Airbnb.
Ventajas:
– Altos ingresos en temporada alta.
– Plusvalía acelerada en proyectos frente al mar.
– Oportunidades de diversificación internacional.
Riesgos:
– Vacancias prolongadas en temporada baja.
– Mayor desgaste de la propiedad por rotación de huéspedes.
– Dependencia del turismo internacional y de regulaciones locales.
Ejemplo: un apartamento en Terrenas puede rentarse a USD 150 la noche en temporada alta.
Pero si solo logra 120 noches al año, la rentabilidad se reduce significativamente.
ROI en ciudades como Santiago y Santo Domingo
En mercados urbanos, el alquiler fijo y a largo plazo domina. La demanda proviene de familias,
estudiantes y profesionales que buscan vivienda permanente.
Ventajas:
– Flujo de ingresos más estable durante todo el año.
– Menores costos de administración.
– Menor exposición a variaciones del turismo.
Riesgos:
– Rentas mensuales más bajas comparadas con Airbnb.
– Procesos legales más largos en caso de incumplimiento de inquilinos.
– Plusvalía menos acelerada que en zonas de playa, aunque más estable.
Ejemplo: un apartamento en Santiago puede alquilarse en USD 800 al mes de manera continua,
logrando un ROI neto competitivo sin depender de temporadas.
Comparación práctica de ROI
Concepto Zona turística (Airbnb) Ciudad (alquiler fijo)
Ingresos brutos anuales USD 18,000 (alta temporada) USD 9,600 (alquiler fijo)
Gastos administración -USD 5,000 -USD 1,200
Vacancias 40% de ocupación perdida 0–10%
Ingreso neto USD 10,800 USD 8,400
ROI neto sobre inversión 5.4% 5.6%
En este escenario, lo que parecía una ventaja clara del modelo turístico se equilibra al descontar
gastos y vacancias.
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– Comparaciones de ROI entre zonas turísticas y urbanas.
– Proyectos en Santiago y en la costa norte con demanda comprobada.
– Estrategias para calcular rentabilidad neta y evitar errores comunes.
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¿Qué perfil de inversionista eres?
- Conservador: busca seguridad y flujo estable → mejor opción: ciudades como Santiago.
- Arriesgado: apuesta por ingresos altos y acepta vacancias → mejor opción: zonas
turísticas. - Estratégico: diversifica entre ambos mercados para balancear riesgo y retorno.
Casos reales
* El inversionista turístico: compró un apartamento en Cabarete y tuvo ingresos elevados en
temporada alta. Pero al calcular el ROI neto, se dio cuenta de que los gastos de administración y
vacancias redujeron drásticamente su retorno.
* El inversionista urbano: adquirió un apartamento en Santiago en la Hispanoamericana.
Aunque la renta mensual parecía “menor”, su ROI neto fue más consistente, y la plusvalía del
sector aumentó su capital.
La enseñanza es clara: el ROI no se mide en promesas, sino en números netos.
Diversificación: la mejor estrategia
El dilema no es elegir entre zonas turísticas o ciudades, sino cómo combinarlas. Un portafolio
inteligente puede incluir:
– Una propiedad en Santiago o Santo Domingo para ingresos estables.
– Una propiedad turística en Terrenas o Sosúa para aprovechar temporadas altas.
Este balance reduce riesgos y maximiza oportunidades de rentabilidad y plusvalía.
Conclusión
El ROI en bienes raíces en RD depende más de la estrategia que del destino. Las zonas turísticas
pueden ofrecer picos de rentabilidad, pero con mayor riesgo. Las ciudades brindan estabilidad,
aunque con retornos más moderados.
El inversionista estratégico no se deja llevar por la emoción de una playa o por el precio de una
renta mensual. Su decisión se basa en cálculos netos, diversificación y asesoría confiable.
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perfil, agenda una llamada conmigo.
